作者姓名:梁云芳?
  論文題目:我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期房地產(chǎn)增長周期波動——特征、成因和結(jié)構(gòu)變化的計量分析?
  作者簡介:梁云芳,女,1978年10月出生,2004年9月師從于東北財經(jīng)大學(xué)高鐵梅教授,于2007年6月獲博士學(xué)位。

  中文摘要
  房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),其發(fā)展歷程不是一帆風(fēng)順的,正如宏觀經(jīng)濟(jì)會出現(xiàn)周期波動一樣,房地產(chǎn)業(yè)也是在不斷的調(diào)整和波動中成長。但是過于劇烈或頻繁的房地產(chǎn)周期波動,不僅會對房地產(chǎn)業(yè)本身產(chǎn)生不利影響,而且會導(dǎo)致資源配置失衡、資金浪費、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào),增加投資者的決策難度,甚至影響整個國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。縱觀世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn),在房地產(chǎn)市場的繁榮(泡沫經(jīng)濟(jì))期,投機(jī)行為泛濫、虛擬資產(chǎn)迅速膨脹,而當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入低迷期,房價下跌,銀行抵押資產(chǎn)貶值,銀行壞賬增加,進(jìn)一步加快了市場的萎縮,金融危機(jī)一觸即發(fā),極大地破壞了房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿Α?
  我國在20世紀(jì)50年代中期到20世紀(jì)80年代初,房地產(chǎn)市場是不存在的。在這期間土地資源和房屋資源的配置不通過市場,而直接由政府的計劃指令配置,公開的房地產(chǎn)市場基本被取消。因此,從20世紀(jì)80年代算起,我國的房地產(chǎn)業(yè)僅僅經(jīng)歷了20余年,正從不成熟期向成熟期過渡。但是,在此期間我國房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條的周期波動。?
  雖然近年來房地產(chǎn)業(yè)的迅速成長對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長、改善人民生活起到了舉足輕重的作用,但是同所有的房地產(chǎn)繁榮期一樣,在我國目前的房地產(chǎn)市場中也暴露出一些問題,如部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的快速增長、房價飛漲、融資渠道單一、供需結(jié)構(gòu)矛盾、銀行信貸風(fēng)險較大等。這些問題將決定我國本輪房地產(chǎn)業(yè)的增長和周期波動,同時也對我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展形成挑戰(zhàn),成為目前經(jīng)濟(jì)中的熱點和難點問題。?
  從宏觀角度而言,劇烈或頻繁的房地產(chǎn)周期波動,會造成產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)Ш?、資金浪費,影響整個宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。而從微觀角度,房地產(chǎn)周期波動的不確定性,會影響企業(yè)或個人的投資決策和投資組合,進(jìn)而影響市場中資金資源的配置。因此,如何運用科學(xué)有效的方法來識別我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期房地產(chǎn)周期波動的狀況,對其所處的階段做出正確的判斷和合理的解釋;房地產(chǎn)周期波動受哪些因素的影響,影響程度如何;如何幫助投資者在周期波動的不同階段做出正確的決策;如何幫助政府根據(jù)周期波動的不同特征進(jìn)行合理的政策調(diào)控;如何有效的預(yù)防房地產(chǎn)市場的價格泡沫,這一系列問題成為人們關(guān)注的焦點。?
  本論文借鑒國際上先進(jìn)的周期波動分析方法,將定性描述和定量分析相結(jié)合,對我國房地產(chǎn)增長周期波動的特征、成因和結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行研究。本文主要研究工作和創(chuàng)新如下:?
  一、通過構(gòu)建景氣指數(shù)刻畫房地產(chǎn)投資增長率周期波動的特征?
  本文使用國際上通用的合成指數(shù)方法,構(gòu)建了中國房地產(chǎn)投資增長率周期波動的景氣指數(shù),刻畫了1995年以來中國房地產(chǎn)投資增長率的周期性波動。經(jīng)過測算,本文認(rèn)為:按照從“峰——峰”的劃分,可以將1996年以后的房地產(chǎn)投資增長率周期波動分為三個周期——第一個周期:1996年3月~1998年12月,受亞洲金融危機(jī)影響的周期;第二個周期,1999年1月~2003年12月,政策導(dǎo)向的房地產(chǎn)周期;第三個周期,2004年1月開始屬于新一輪周期,到2006年5月還沒有結(jié)束,屬于政策調(diào)控和房地產(chǎn)市場逐步成熟的周期。?
  本文基于新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的投資理論構(gòu)建了反映房地產(chǎn)投資的局部均衡模型,并在此基礎(chǔ)上對影響住宅投資波動的因素進(jìn)行了實證分析,基本結(jié)論如下:(1)本文特別地討論了土地對住宅投資影響的收益效應(yīng)和成本效應(yīng),結(jié)果表明收益效應(yīng)大于成本效應(yīng)。(2)在模型中投資的價格彈性要大于投資的成本彈性,而近幾年住宅價格的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了成本的增速,平均銷售價格和平均造價差距的擴(kuò)大使得房地產(chǎn)最終的利潤空間增大,所以,近年來住宅投資增長保持較快的水平也是受利益驅(qū)動。(3)在模型中,各方法估計得到的住宅投資的利率彈性都比較大。?
  二、基于HP濾波方法構(gòu)建了房地產(chǎn)均衡價格模型,分析了房地產(chǎn)價格增長周期波動的特征及成因?
  本文利用協(xié)整理論和HP濾波方法構(gòu)建了房地產(chǎn)均衡價格模型,從而得到了增長型的房價周期波動,通過分析可知:在1996年~2006年期間房地產(chǎn)價格大抵經(jīng)歷了兩次高于均衡價格和一次低于均衡價格的階段。高于均衡價格的階段分別為:1996年3季度~1999年3季度,2004年2季度~2006年3季度。?
  同時從需求、供給和資本的可獲得性三個角度討論了它們對房價波動的影響,結(jié)果表明:在各供給因素中,土地交易價格的變動,對住宅價格的變動有較大的正的影響。在需求因素中,上一期住宅價格波動代表消費者預(yù)期心理,具有較強(qiáng)的滯后影響。在各資本因素中,利率的變動對住宅價格波動有較大的影響。在此基礎(chǔ)上本文又基于MTV模型提煉出影響房價波動的主要成分,認(rèn)為資本可獲得性和需求的變化對住宅價格的波動有較強(qiáng)的影響,而供給因素對本輪住宅價格的上漲影響較弱。?
  三、使用誤差修正形式的panel?data模型分析房地產(chǎn)周期波動區(qū)域差異?
  考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性、不可移動性等特征,本文基于誤差修正形式的panel?data模型討論了房價區(qū)域波動的差異,并分析了造成各地區(qū)房地產(chǎn)周期波動差異的原因,尤其是貨幣政策影響的區(qū)域差異??梢缘贸鱿旅娴慕Y(jié)論:無論是房價的長期趨勢還是短期波動,信貸規(guī)模和實際利率對東部地區(qū)影響最大,其次是西部地區(qū),中部地區(qū)最小。東部地區(qū)房價近年來已出現(xiàn)高于均衡水平的現(xiàn)象,因此,有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的潛在風(fēng)險。中部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展更多地依賴于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及需求因素的變化,與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系比較密切。西部地區(qū)融資市場比較單一,貨幣政策對房價的短期變化影響比較大。東、中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)需求對房價的長期趨勢都存在顯著的負(fù)效應(yīng),但是需求的短期變動只在東部地區(qū)影響房價的波動,其他地區(qū)房價的短期變動與需求無關(guān)。?
  同時本文在新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基礎(chǔ)上,又使用誤差修正形式的panel?data模型討論了31個省市自治區(qū)分東、中、西部住宅投資波動的差異,主要結(jié)論如下:(1)無論是住宅投資的長期趨勢還是短期波動,信貸規(guī)模對東部地區(qū)影響都是最大。而且從短期看,東部住宅投資的波動只受信貸規(guī)模變動和實際利率的影響。(2)反映房地產(chǎn)市場需求因素變動的變量——房價短期變化的系數(shù)在全國、中部和西部的模型中都是顯著的。表明除東部地區(qū)外,其他地區(qū)住宅投資的短期變化受需求因素變動的影響,同時也反映了這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展更多的依賴于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及需求因素的變化,與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系比較密切。由于獲利空間較小,開發(fā)商投資力度疲軟,房地產(chǎn)難以成為投資熱點,不容易出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)和泡沫。?
  四、利用可變參數(shù)模型等方法研究房地產(chǎn)周期波動的結(jié)構(gòu)變化?
  本文使用可變參數(shù)模型和臨界指標(biāo)的虛擬變量方法,分別考察了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價格變動的影響。?
  首先,利用可變參數(shù)模型研究了房地產(chǎn)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系,結(jié)論表明:房地產(chǎn)投資與GDP之間的互動關(guān)系,隨著經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌發(fā)生較大的結(jié)構(gòu)性變化,尤其是在2001年加入WTO的前后。而且GDP對房地產(chǎn)投資富有彈性,是決定房地產(chǎn)投資增長的重要因素。而利率對房地產(chǎn)投資的影響逐漸減弱。?
  第二,使用臨界指標(biāo)的虛擬變量方法討論了GDP和實際利率的變動對房價結(jié)構(gòu)變化的影響,研究表明:以1998年1季度~2002年1季度的房價變化為基準(zhǔn),在2002年2季度~2003年3季度期間,利率對房價結(jié)構(gòu)變化起主導(dǎo)作用,而GDP對房價的影響沒有發(fā)生明顯變化;而在2003年4季度~2006年3季度期間,GDP對房價的影響增加了將近1倍,但是實際利率對房價的影響卻下降了。?
  五、房地產(chǎn)價格增長周期波動的國際比較?
  本文分析了各宏觀經(jīng)濟(jì)因素對各國(美國、日本、英國和澳大利亞)房價長期趨勢和短期波動的影響,結(jié)果表明:從長期看在任一國家GDP和貨幣供應(yīng)量的變動對房價的影響都是顯著的,但是利率和匯率對房價的影響則隨著國家和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化而變化;從短期看,各國GDP變動仍然是影響房價波動的主要因素,而其他因素則因經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同而不同。?
  將各國結(jié)果和中國比較,可以得出下面的結(jié)論:從長期角度看,各國GDP對房價的彈性都比中國高,而各國貨幣供應(yīng)量M1對房價的彈性相差無幾。從短期看,在各國實際利率和匯率的短期變化都對房價波動沒有影響;中國GDP變化對房價短期波動的影響為0.19,同樣也小于其他各國的短期彈性。?
  本文借鑒國際上先進(jìn)的周期波動理論和方法,從房地產(chǎn)周期波動的角度研究我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題。本文的研究將有助于深入探討體制轉(zhuǎn)軌過程中我國房地產(chǎn)市場的變化機(jī)理,豐富房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)理論,對發(fā)展和完善我國房地產(chǎn)周期波動理論做出了貢獻(xiàn);并且有助于各級政府職能部門確切把握房地產(chǎn)的總體狀況,為保障我國房地產(chǎn)市場的健康和諧發(fā)展,制定有針對性的政策措施;同時還可以幫助投資者、消費者把握市場脈搏,審時度勢,做出正確的投資決策。所以,本文的研究具有重要的理論價值和實際意義。?
  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),增長周期波動,變參數(shù)模型,?Panel?Data?模型,MTV模型,景氣指數(shù)