2012年銀行從業(yè)考試:個(gè)人住房貸款的要素
個(gè)人住房貸款的要素
(1)貸款對象
個(gè)人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求,例如:
?、俸戏ㄓ行У纳矸莼蚓恿糇C明;
②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入,良好的信用,償還貸款本息的能力;
?、塾泻戏ㄓ行У馁徺I(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;
?、苡匈J款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;
?、葙J款銀行規(guī)定的其他條件。
(2)貸款利率
個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行,上限放開,實(shí)行下限管理。中國人民銀行2008年10月27日公布新的個(gè)人住房貸款利率,個(gè)人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。
實(shí)踐中,銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
(3)貸款期限
個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定,最長期限都為30年。個(gè)人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲,女55歲),貸款期限不宜過長,一般男性自然人的還款期限不超過65歲,女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的,男性可放寬至70歲,女性可放寬至65歲。
(4)還款方式
個(gè)人住房貸款可采取多種還款方式進(jìn)行還款。例如:一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及減按還款法、組合還款法等多種方法。其中,以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。
(5)擔(dān)保方式
個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況,采用一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。
在貸款期間,經(jīng)貸款銀行同意,借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的,應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。
(6)貸款額度+
個(gè)人住房貸款中,對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的,貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(建造、大修)住房價(jià)格扣除其不低于價(jià)款20%的首期付款后的數(shù)量來確定;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的,貸款首付款比例不得低于30%;對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付比例不得低于40%。從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度,個(gè)人 住房貸款的首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而提高。
中國人民銀行決定自2008年10月27日起,將最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機(jī)構(gòu)對客戶的貸款利率、首付款比例,應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求,金融機(jī)構(gòu)可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。