如今，不少家長(zhǎng)在孩子一兩歲時(shí)就未雨綢繆，把購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房納入計(jì)劃。即便比同區(qū)域同品質(zhì)的非學(xué)區(qū)房貴出三四成，學(xué)區(qū)房因?yàn)槠涮厥鈱傩约翱沟耐顿Y價(jià)值依然是市場(chǎng)上“一房難求”的“香餑餑”。然而，由于招生計(jì)劃的可變性，學(xué)區(qū)房依然存在風(fēng)險(xiǎn)。從擇校衍生出的擇房，一定程度上反映了教育資源分配的不均衡。

　　上海從2007年開(kāi)始進(jìn)入生育高峰，據(jù)此推算，2013年以后將進(jìn)入小學(xué)入學(xué)高峰。學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的非正常上漲，也許僅僅是個(gè)開(kāi)始。

　　孩子2歲：家長(zhǎng)盤(pán)算學(xué)區(qū)房

　　多數(shù)孩子或許并不知道父母為了他們能念上一所師資好的“名校”，為之付出的心血和財(cái)富。

　　盧女士的女兒現(xiàn)在不到2歲，原本對(duì)學(xué)區(qū)房還知之甚少的她近來(lái)總聽(tīng)周?chē)耐屡笥延懻搶W(xué)區(qū)房，于是，她也不由地著急起來(lái)。

　　因?yàn)楸臼辛x務(wù)教育階段采取“就近入學(xué)”的原則，樓市中有了學(xué)區(qū)房，就是“名牌中小學(xué)周邊能夠?qū)谌雽W(xué)的住宅”。

　　記者了解到，部分小學(xué)有規(guī)定：入學(xué)兒童一家三口的戶口必須都在本學(xué)區(qū)，還要在該房住滿3年以上才有入學(xué)資格。因此，多數(shù)學(xué)區(qū)房不能“即買(mǎi)即用”，不少家長(zhǎng)在孩子一兩歲時(shí)，就未雨綢繆。

　　兩種打算：掛靠戶口兼帶投資

　　采訪中，記者獲悉，目前市場(chǎng)上有購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)一般分為兩種打算：一種是置換房源。家長(zhǎng)在把原來(lái)居住的房子出售之后，置換成目標(biāo)學(xué)校的學(xué)區(qū)房。這類(lèi)家長(zhǎng)的購(gòu)房實(shí)力相對(duì)有限，對(duì)于住房條件也不那么苛求，他們更傾向于貼上幾十萬(wàn)元入住學(xué)區(qū)，即使是小房子也無(wú)所謂。

　　另一種購(gòu)買(mǎi)方式是兼顧投資。這類(lèi)購(gòu)房者具有一定的資金實(shí)力。他們購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房后，只是把戶口遷入，并沒(méi)有入住，而是把房子另行出租。這一情況在一些靠近商圈的學(xué)區(qū)房中更為盛行。

　　中原地產(chǎn)靜安楓景分行有關(guān)人士告訴記者：“有位購(gòu)房者，小孩一歲都不到，就在三和花園買(mǎi)了套兩房住宅?！睋?jù)說(shuō)，這套房純粹為了報(bào)戶口用，該購(gòu)房者一家三口還住在長(zhǎng)寧區(qū)，買(mǎi)下的房子則先出租。其他學(xué)區(qū)房也多為這種情況，買(mǎi)下后不用來(lái)住，而是先報(bào)進(jìn)戶口，再出租。

　　謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)：房子不變，學(xué)區(qū)會(huì)變

　　如今不少中介賣(mài)房時(shí)，都很肯定地答復(fù)說(shuō)，可以上某某名校。但業(yè)內(nèi)人士指出，各校對(duì)口入學(xué)的住宅小區(qū)范圍每年會(huì)根據(jù)招生具體情況而發(fā)生一些變化，往年的招生計(jì)劃僅供參考。在當(dāng)年的小學(xué)和初中招生計(jì)劃公布前，切不可聽(tīng)信一面之詞。沒(méi)有任何售房合同會(huì)承諾購(gòu)買(mǎi)該房后保證進(jìn)入某某學(xué)校。

　　至于落戶的時(shí)間以及報(bào)名條件，各區(qū)也規(guī)定不同。有的要2年以上，有的要3年；有的要求孩子和家長(zhǎng)戶口都在，有的要求提供落戶住宅的房產(chǎn)證。因此購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房之前，事先應(yīng)清楚戶口對(duì)應(yīng)的居委會(huì)，再向?qū)W校招生部門(mén)或教育局負(fù)責(zé)招生的部門(mén)咨詢(xún)。

　　記者從各區(qū)教育局獲悉，并不一定買(mǎi)到了學(xué)區(qū)房就一定能進(jìn)對(duì)口的學(xué)校。比如，華師大附小對(duì)口的曹家巷小區(qū)，雖然房產(chǎn)中介稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)1-15號(hào)的房源，就可上華師大附小，但實(shí)際上，1-15號(hào)房源是輪號(hào)的。比如，今年1-5號(hào)的戶口能上，明年6-10號(hào)的戶口能上，后年11-15號(hào)的才能上。靜安一師附小對(duì)口四和花園，除買(mǎi)房要求外，還要求同時(shí)有大人和小孩的戶口。其中，小孩戶口要求滿一年。大人如果是父親或母親，戶口也要滿一年；如果是爺爺或奶奶，戶口則要滿2年。而徐匯區(qū)匯師一小則要求父母和孩子的戶籍必須在學(xué)區(qū)內(nèi)至少3年。

　　上海中原地產(chǎn)咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀建議，對(duì)于新房而言，有些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)以學(xué)區(qū)作為賣(mài)點(diǎn)。購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候需謹(jǐn)慎，不要過(guò)分相信單一的信息，特別是不要盲目相信銷(xiāo)售人員學(xué)校劃片的保證。此外，地理位置優(yōu)越是房子保值增值的關(guān)鍵。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房長(zhǎng)期投資的人而言，除了學(xué)校周邊，最好還要靠近成熟的商圈。交通便利，其房屋價(jià)值才能充分體現(xiàn)出來(lái)。

　　北靜安板塊：學(xué)區(qū)房貴30%-40%

　　盧女士家住普陀區(qū)的曹楊路芝川路附近，女兒就近入學(xué)的對(duì)口小學(xué)并不合她心意，相對(duì)集中了較多名牌小學(xué)的靜安區(qū)，目前是盧女士選擇學(xué)區(qū)房的重點(diǎn)區(qū)域。

　　“主要因?yàn)楸膘o安板塊離普陀區(qū)較近，如果現(xiàn)在的房子不賣(mài)掉，將來(lái)女兒上學(xué)接送也方便；不過(guò)靜安的房子實(shí)在太貴，單價(jià)2萬(wàn)元/平方米已經(jīng)算‘便宜貨’了，超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的學(xué)區(qū)房則是多數(shù)?！北R女士顯得很無(wú)奈。

　　對(duì)口靜教院附小的海防村，小房型目前掛牌房源單價(jià)都超過(guò)3萬(wàn)，海防村是已有10年房齡的老公房。其所屬的北靜安板塊的老公房目前成交均價(jià)約2.2萬(wàn)元/平方米。這是記者從中介了解到的數(shù)據(jù)，依此計(jì)算，海防村因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的屬性，可以賣(mài)高30%-40%。

　　普遍情況：學(xué)區(qū)房貴5%-15%

　　貴的不只是靜安的學(xué)區(qū)房。記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)了解到，徐家匯板塊對(duì)口匯師小學(xué)的文定天下苑目前價(jià)位在3萬(wàn)元/平方米，而虹橋樂(lè)庭鉑晶館小區(qū)建筑品質(zhì)與之相近，單價(jià)則只有2.8萬(wàn)元/平方米。就價(jià)格而言，學(xué)區(qū)房的單價(jià)普遍會(huì)比周邊的同類(lèi)房源貴上約5%-15%，不僅在市中心，放眼全市各個(gè)板塊，只要是學(xué)區(qū)房，一般都比附近非學(xué)區(qū)房身價(jià)高。

　　市民張先生剛買(mǎi)下浦東新區(qū)一套商品房。整個(gè)看房過(guò)程中，他便充分體會(huì)到學(xué)區(qū)房的“霸道”：“比如同樣是老公房，設(shè)施也都差不多，但就是因?yàn)槠渲幸惶讓?duì)口附近的梅園小學(xué)，總價(jià)就高出20多萬(wàn)元，算下來(lái)，每平方米要高出近2000元?！?/p>

　　同樣在浦東，世紀(jì)大道附近對(duì)口福山路外語(yǔ)小學(xué)的20年房齡的老公房要比附近非學(xué)區(qū)房，每平方米貴出2000-3000元。

　　易居臣信有關(guān)人士告訴記者，七寶普通老公房均價(jià)1萬(wàn)-1.1萬(wàn)元/平方米左右。但是有學(xué)區(qū)房概念的老公房寶儀花園，即便房齡已有12-15年，但均價(jià)仍在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元之間，較年初漲幅在15％左右。

　　學(xué)區(qū)老公房：面積小單價(jià)更高

　　“目前有一套掛牌的海防村的房子，單價(jià)報(bào)到32000元，而附近同屬學(xué)區(qū)房的康海大樓單價(jià)在24000元，06年的新盤(pán)子靜安晶華園在34000元。”在常德路的一家房產(chǎn)中介門(mén)店，一位姓趙的經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

　　同一區(qū)域的學(xué)區(qū)房，老公房相比新盤(pán)為何并不便宜呢？這位經(jīng)紀(jì)人指出，海防村的房子面積多在30-60平方米，總價(jià)100多萬(wàn)就能入手一套，而康海大樓、晶華園基本沒(méi)有90平方米以下的房子，總價(jià)都是兩三百萬(wàn)起步。

　　記者了解到，靜安區(qū)北靜安板塊內(nèi)有靜安區(qū)第一中心小學(xué)、一師附小、靜教院附小、市西中學(xué)等老牌名校。靜安楓景、靜安豪景、三和花園、四和花園、達(dá)安花園、靜安晶華園和大聞麗都園等樓盤(pán)均在名校對(duì)口招生范圍內(nèi)。

　　“一房難求”：漲時(shí)同漲，跌時(shí)抗跌

　　即便價(jià)格貴出不少，學(xué)區(qū)房依然“一房難求”。本文開(kāi)頭提到的盧女士告訴記者，她在中介公司咨詢(xún)時(shí)，工作人員并不太熱情，原因是學(xué)區(qū)房房源少。

　　記者實(shí)地走訪中，從常德路的一家房產(chǎn)中介了解到，海防村的掛牌房源很少，由于總價(jià)不高，基本很快就能賣(mài)掉。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心指出，學(xué)區(qū)房因?qū)谥攸c(diǎn)學(xué)校所以深受家長(zhǎng)們歡迎，只要掛出房源價(jià)格適中就會(huì)有買(mǎi)家出手，但因房源稀缺，目前成交量普遍不高。

　　雖然學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在價(jià)格上漲時(shí)未能有突出的表現(xiàn)，今年上半年普漲2成左右、與大市基本一致，但在樓市下行期的抗跌性卻十分明顯。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐瞿溪路分行經(jīng)理丁政告訴記者，在去年經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，全市房?jī)r(jià)普降20%左右，而學(xué)區(qū)房的降幅卻只有5%-10%：學(xué)區(qū)房地段較好、房源稀缺，需求量受金融危機(jī)影響也較小。因此，丁俊看好學(xué)區(qū)房的后市，“學(xué)區(qū)房的需求久盛不衰，孩子能進(jìn)名校的同時(shí)還能抗跌保值，買(mǎi)家當(dāng)然趨之若鶩”。

　　■記者手記

　　學(xué)區(qū)劃分應(yīng)公開(kāi)穩(wěn)定清晰

　　為了給孩子上個(gè)好學(xué)校，家長(zhǎng)不惜把大房子換成小房子，把新房子換成舊房子。即便如此，由于學(xué)區(qū)房政策的變化，高額的投入未必如愿換來(lái)孩子入校。

　　就近免試入學(xué)是國(guó)家為了減少擇校現(xiàn)象、體現(xiàn)教育公平而推出的政策，可是卻引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的熱炒，這恐怕是政策制定者當(dāng)初沒(méi)想到的。

　　北京師范大學(xué)教授王曉輝在接受媒體采訪時(shí)指出，與贊助費(fèi)擇校相比，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房擇校有一定的合理性。不過(guò)，王教授認(rèn)為，對(duì)學(xué)區(qū)的劃分，要擴(kuò)大一些，公開(kāi)一些，稍微穩(wěn)定一點(diǎn)。另外從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮，義務(wù)教育資源應(yīng)當(dāng)更平衡一些，這樣家長(zhǎng)選擇學(xué)校的心態(tài)就不會(huì)那么浮躁，那么急于求成。

　　一位不愿具名的教育界人士透露，學(xué)區(qū)房之所以“長(zhǎng)興不衰”，說(shuō)到底還是要上學(xué)的孩子多，而口碑、師資環(huán)境俱佳的學(xué)校“供不應(yīng)求”。比如，100個(gè)孩子在學(xué)區(qū)房，學(xué)校只招80個(gè)學(xué)生，掐戶口年限、搖號(hào)、電腦派位等篩選手段就不足為奇。

　　上海民建經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任邢元志表示，希望學(xué)區(qū)的劃分能更加明晰，學(xué)區(qū)半徑能盡量擴(kuò)大，這樣家長(zhǎng)的選擇面也會(huì)更寬一些，“學(xué)區(qū)房”才會(huì)不那么緊俏。

　　不管是贊助費(fèi)擇校，還是買(mǎi)學(xué)區(qū)房擇校，都是因?yàn)榻逃Y源的不均衡，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)資源的集中和稀缺，這才是癥結(jié)所在。只有從根本上實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源在各個(gè)小學(xué)的公平配置，才是解決擇校問(wèn)題的根本出路，也才能消除學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格畸高的市場(chǎng)基礎(chǔ)。